Le dépôt de garantie est la somme que vous avancez à la signature et qui vous revient à la fin, moins ce que le propriétaire est en droit de retenir. Trois choses sont encadrées par la loi : son montant, ce qui peut en être déduit et le délai pour vous le rendre. Le reste se négocie, ou se conteste.
Le montant maximum
Il dépend du type de location, et il est plafonné :
- Logement vide : un mois de loyer hors charges, au maximum.
- Logement meublé : deux mois de loyer hors charges, au maximum.
- Bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
« Hors charges » compte : sur un loyer de 750 € dont 60 € de charges, le plafond d'un logement vide est 690 €, pas 750 €. Et si le bail prévoit un loyer payé par trimestre d'avance, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt du tout.
Le dépôt de garantie n'est pas la caution. La caution est une personne qui s'engage à payer si vous ne payez pas : c'est le garant. Les deux mots sont employés l'un pour l'autre dans les annonces, ce qui entretient la confusion.
Quand on le verse
À la signature du bail, et son montant doit être écrit dans le bail. Un propriétaire qui réclame le dépôt avant la signature, pour « réserver » le logement, sort du cadre : à ce stade, rien ne vous engage et rien ne l'engage.
Le dépôt ne fait pas partie des pièces du dossier. Il n'a pas à être évoqué avant que votre candidature soit retenue, et il ne remplace pas les justificatifs de la liste autorisée.
Ce qui peut être retenu
À la fin du bail, le propriétaire peut déduire du dépôt :
- les loyers et les charges restés impayés ;
- les dégradations constatées, par comparaison avec l'état des lieux d'entrée ;
- les réparations locatives qui vous incombaient et que vous n'avez pas faites.
Chaque retenue doit être justifiée par une pièce : un devis, une facture, une photo. Une retenue annoncée sans justificatif, ou une somme forfaitaire « pour remise en état », n'a pas à être acceptée.
Une exception existe en copropriété : le propriétaire peut conserver une provision n'excédant pas 20 % du dépôt, le temps que les comptes annuels de l'immeuble soient approuvés. Le solde est alors dû dans le mois qui suit cette approbation.
C'est l'état des lieux d'entrée qui protège le dépôt. S'il n'a pas été fait, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, et la comparaison de sortie se fait contre cette présomption. Un quart d'heure à noter les défauts le jour de l'entrée vaut souvent plusieurs centaines d'euros à la sortie.
Le délai de restitution
Le délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée :
- Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
- Deux mois s'il ne l'est pas.
Pensez à laisser votre nouvelle adresse par écrit le jour de la remise des clés. Sans elle, le propriétaire ne peut pas vous envoyer la somme, et la majoration de retard ci-dessous ne s'applique pas.
Dernier point, souvent tenté et toujours refusé : le dépôt ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer. Ce loyer est dû normalement, et le dépôt vous revient après l'état des lieux.
Si le propriétaire tarde
La somme due augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. « Commencé » veut dire qu'un jour de dépassement compte pour un mois entier.
Sur un loyer de 800 € hors charges et un dépôt de 800 € rendu avec trois mois de retard : 10 % de 800 € font 80 €, multipliés par trois mois, soit 240 € de majoration. Le propriétaire doit donc 1 040 €.
Le récupérer
Dans l'ordre, et sans sauter d'étape :
- Une lettre recommandée avec accusé de réception qui réclame la somme, rappelle la date de remise des clés et calcule la majoration. Beaucoup de dossiers s'arrêtent là.
- En dessous de 5 000 €, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant le tribunal : conciliateur de justice, commission départementale de conciliation, ou médiateur. C'est gratuit.
- Puis le tribunal, saisi directement au-delà de 5 000 €. Vous avez trois ans à compter du jour où le dépôt était dû.
Avant d'en arriver là
Tout ce qui précède se joue à la sortie, mais se prépare à l'entrée : un état des lieux détaillé, un bail qui mentionne le montant exact, et un dossier qui tient debout pour obtenir le logement sans avoir à céder sur le reste. La checklist de dossier donne les pièces de votre situation, et le générateur de message écrit la candidature qui les accompagne.