Garant de location : qui peut s'engager, pour combien, et jusqu'à quand

« Avez-vous un garant ? » arrive presque toujours avant la visite. Le garant, ou caution, est la personne qui s'engage par écrit à payer vos dettes locatives si vous ne les payez pas : loyer, charges, intérêts de retard et réparations locatives. Beaucoup le signent comme une pièce de dossier parmi d'autres, alors que l'engagement peut survivre de plusieurs mois à votre départ du logement.

Qui peut se porter garant

N'importe quelle personne physique, sans condition de lien de famille : un parent, un proche, un ami. Aucune règle n'impose qu'il soit propriétaire, ni qu'il habite la même région, même si beaucoup d'annonces le réclament.

Ou une personne morale : Action Logement par la garantie Visale, un employeur, une banque. Pour qui n'a personne à solliciter, Visale est la voie la plus courante, et elle se demande avant d'avoir trouvé le logement.

Caution simple ou caution solidaire

C'est la distinction la plus lourde de conséquences, et elle tient en une ligne dans l'acte. Le type choisi doit y figurer.

• Caution simple : le propriétaire doit d'abord réclamer la somme au locataire, par un commandement de payer. Le commissaire de justice doit en adresser une copie à la caution ; sans cette copie, la caution n'est pas tenue des intérêts de retard.
• Caution solidaire : le propriétaire peut se tourner vers la caution dès le premier impayé, sans passer par le locataire. C'est la formule que demandent la plupart des bailleurs.

Dans les deux cas, le propriétaire dispose de trois ans pour réclamer les loyers et charges impayés.

L'acte de cautionnement

Il doit être écrit, sous seing privé ou devant notaire, et signé par la caution. Le propriétaire doit en remettre un exemplaire au garant, sauf si l'acte est intégré au bail. Ce qu'il contient :

• le montant du loyer, en lettres et en chiffres, et ses conditions de révision ;
• s'il s'agit d'une caution simple ou solidaire ;
• la reconnaissance, par la caution, de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2297 du Code civil ;
• en colocation, le nom du colocataire dont le départ mettra fin à l'engagement du garant.

L'acte indique aussi si l'engagement est à durée déterminée ou indéterminée, et il est d'usage d'y plafonner le montant garanti. Ces deux lignes décident de tout ce qui suit.

Les justificatifs du garant

La liste est fixée par le décret du 5 novembre 2015, elle est limitative, et elle n'est pas la même que celle du locataire. Pour une caution personne physique :

• Identité : une pièce en cours de validité, carte d'identité, passeport ou permis de conduire.
• Domicile : un seul justificatif, au choix entre la dernière quittance de loyer, une facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois, une attestation d'assurance logement de moins de trois mois, le dernier avis de taxe foncière ou le titre de propriété de la résidence principale.
• Situation professionnelle : contrat de travail ou attestation de l'employeur, carte professionnelle, certificat d'identification Insee, extrait D1 ou K bis de moins de trois mois selon l'activité.
• Ressources : trois derniers bulletins de salaire, deux derniers bilans, justificatif de pensions ou de prestations, avis d'imposition ou de non-imposition, titre de propriété, revenus fonciers.

Pour une caution personne morale, deux pièces seulement : un extrait K bis original de moins de trois mois, ou les statuts, et une pièce d'identité du représentant.

Tout ce qui sort de cette liste peut être refusé. Les pièces interdites, la sanction encourue et la façon de les décliner sans perdre le logement sont détaillées dans le guide du dossier de location.

Garant et assurance loyers impayés

Un propriétaire ne peut pas toujours cumuler les deux :

• Propriétaire particulier déjà couvert par une assurance contre les risques locatifs : il ne peut demander une caution que si le locataire est étudiant ou apprenti.
• Bailleur personne morale : il ne peut pas demander de caution à un étudiant boursier de l'enseignement supérieur. L'interdiction ne vaut pas pour une société civile familiale.

Jusqu'à quand il s'engage

• Vous partez : l'engagement prend fin à l'expiration de votre préavis.
• Le propriétaire donne congé : il prend fin à l'expiration du bail.
• Engagement à durée déterminée : la caution ne peut pas y mettre fin plus tôt.
• Engagement à durée indéterminée : la caution peut résilier à tout moment par lettre recommandée, mais la résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail en cours. Elle reste tenue des dettes nées pendant ce bail.
• Décès de la caution : si l'acte ne prévoit rien, l'engagement passe aux héritiers pour les dettes nées avant le décès.

En colocation avec clause de solidarité, l'engagement du colocataire qui part, et celui de son garant, se prolongent six mois après la fin de son préavis. Si un remplaçant est inscrit au bail pendant le préavis, il s'arrête à la fin de ce préavis. Sans clause de solidarité, chacun ne doit que sa part.

Louer sans garant

Ne pas avoir de proche à solliciter est le cas le plus fréquent une fois passé le premier logement, et ce n'est pas une impasse : aucune loi n'oblige à fournir un garant. C'est le propriétaire qui décide d'en demander un, et trois voies permettent de répondre à sa place.

• La garantie Visale, gratuite, portée par Action Logement, et la seule qui se demande avant d'avoir trouvé le logement.
• L'assurance du propriétaire : s'il est déjà couvert contre les loyers impayés, il ne peut plus exiger de caution, sauf d'un étudiant ou d'un apprenti.
• Une société de cautionnement, payante, qui se porte garant à la place d'un proche.

Les conditions de chacune, leur coût réel et quoi répondre en visite sont détaillés dans le guide louer sans garant.

Et quand le dossier est prêt, c'est le premier message qui décide de la visite. La checklist liste les pièces de votre situation et de celle de votre garant, le générateur de message écrit la candidature, et le guide répondre à une annonce de location explique ce qui s'y joue.